주택임대차보호법상 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 전 일정 기간 내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하고 있다. 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 경우는 임대인이 실제 거주하려는 경우 등 법에서 정한 사유가 있을 때뿐이다. 그렇다고 실제 거주를 목적으로 계약갱신을 거절하다 낭패를 볼 수 있다.만약 임대인이 거주하겠다고 계약갱신을 거절했는데 그 후 2년간 거주하지 않고, 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우에는 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하는 규정이 신설됐다. 이때 손해배상액은 갱신 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이뤄지지 않는 한 ①갱신 거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액 ②임대인이 제3자에게 신규로 임대해 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 기존 임대차의 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 또는 ③갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액이 된다.
갱신 거절 당시 손해배상액을 합의하는 것은 현실적으로 이뤄질 가능성이 작다. 실제 다툼에서 기존 임대차의 월차임보다 신규 임대차의 월차임이 크면 클수록 ②의 금액이 가장 큰 손해배상액으로 인정될 가능성이 크다.
계약갱신요구권이 2020년 7월 31일에 신설되다 보니 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 갱신 요구를 거절한 후 2년이 경과되지 않은 사례들이 있을 수 있다. 그러나 임차인은 갱신 요구가 거절돼 계약이 종료된 이후라도 2년간 기존 주택의 임대차 여부를 확인할 수 있다. 갱신 거절 이후 제3자가 기존 주택에 임대하고 있는 경우가 발생한다면 임대인의 실거주 여부를 이유로 언제든지 분쟁이 발생할 수 있다.
그러다 보니 임대인이 위와 같은 분쟁을 최소화하려면 몇 가지 사항을 주의할 필요가 있다. 가장 먼저 주의할 점은 임대차계약을 적법하게 종료해야 한다는 것이다. 임대인이 임대차계약을 체결한 주택에 실제 거주하고자 할 경우 임대차계약이 종료되기 2개월 전까지 갱신 거절을 통지해야 한다. 임차인에게 갱신요구권이 인정돼 임차인이 갱신을 요구하는 경우에는 실제 거주를 이유로 갱신 거절을 해야 계약이 종료된다. 이에 대해 입증이 가능하도록 준비해 놓을 필요가 있다. 최근 판례들을 살펴보면 실제 거주를 이유로 임차인의 갱신 요구를 거절한 이후 실제 거주 없이 그 주택을 매도하거나 제3자에게 임대하는 경우 이후 분쟁에서 실제 거주의 의사가 없는 것으로 인정될 수도 있다.
다음으로 실제 거주하려는 의사가 인정되는 경우라도 갱신 거절된 임대차가 종료된 때로부터 2년간 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하는 경우 손해배상책임을 질 수 있다는 점도 유의해야 한다. 이때 정당한 사유란 임대차 갱신 거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 임대인이 제3자에게 임대할 수밖에 없는 불가피한 사유를 말한다.
예를 들어 지방 출장이 잦은 임대인이 임차인과 임대차계약을 체결하고 난 후 2년째 되는 때 다시 원래의 근무지로 복귀가 예상돼 실거주를 목적으로 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있다. 이 경우 회사의 발령확인서 등 문서를 통해 실제 거주 의사를 입증할 수 있다면 갱신 거절은 유효한 것으로 인정될 가능성이 크다. 또한 그 후 갑작스러운 발령으로 다시 이사를 해야 할 상황에서 2년 내 제3자에게 임대한 경우 제3자에게 임대할 만한 정당한 사유도 인정될 가능성이 크다.
결국 실제 실거주 목적이 있었는지 여부에 대한 입증책임은 임대인에게 있다. 일정 기간 언제든지 실거주 여부로 분쟁이 발생할 수 있음을 유의하고 이를 대비할 필요가 있다.곽종규 KB증권 변호사
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